Contabilidade para construção civil é o controle fiscal, trabalhista e previdenciário de construtoras, empreiteiras e incorporadoras, com uma particularidade que outros setores não têm: cada obra é tratada quase como uma empresa à parte, com cadastro próprio, INSS próprio e ISS devido no município onde ela acontece. Errar em qualquer uma dessas frentes costuma aparecer só no fim da obra, quando falta a certidão para averbar a construção.
A boa notícia é que as regras são objetivas e a maior parte do risco se resolve com organização desde o início. Aqui você entende o que é o CNO, como funciona a aferição do INSS da obra pelo Sero, por que a construtora do Simples paga o INSS patronal fora do DAS, como são as retenções de 11% e de 3,5%, quais percentuais o Lucro Presumido usa, quando o RET vale para incorporação e como fica o ISS.
Neste artigo
- O que é o CNO e quando ele é obrigatório
- Como funciona a aferição do INSS da obra pelo Sero
- Construtora pode ser do Simples Nacional
- Quando o contratante retém 11% ou 3,5% de INSS
- Quais percentuais a construção civil usa no Lucro Presumido
- O que é o RET da incorporação
- Como funciona o ISS na construção civil
- Como fica a conta num exemplo prático
- Quando vale a pena chamar um contador
- Perguntas frequentes sobre contabilidade para construção civil
O que é o CNO e quando ele é obrigatório
O CNO, Cadastro Nacional de Obras, é o cadastro de cada obra de construção civil na Receita Federal. Ele substituiu a antiga matrícula CEI e identifica a obra para fins de INSS, eSocial, DCTFWeb e certidões.
A inscrição é feita pelo responsável pela obra em até 30 dias contados do início das atividades de construção, conforme a instrução normativa da Receita de dezembro de 2021 e o serviço do gov.br. O responsável pode ser o proprietário do imóvel, o incorporador ou o representante de construção em nome coletivo, a construtora contratada por empreitada total, que é aquela que assume a execução da obra inteira, ou o consórcio e sua líder.
Na empreitada total, quem faz a inscrição e responde pelo INSS é a construtora. Na empreitada parcial ou na subempreitada, a obra continua em nome do dono ou da construtora principal, e a empresa contratada só presta parte do serviço.
Como funciona a aferição do INSS da obra pelo Sero
A aferição é a forma de a Receita Federal conferir se o INSS da mão de obra usada na obra foi recolhido. Ela é feita pelo Sero, o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, regulado por instrução normativa da Receita de 2021.
No fim da obra, o responsável informa no Sero os dados da construção. O sistema calcula o custo da obra a partir do valor por metro quadrado calculado pela Receita, o VAU, e da área, e estima quanto de mão de obra aquela obra deveria ter usado. Esse valor é comparado com a remuneração efetivamente declarada no eSocial e na DCTFWeb vinculada ao CNO.
Se a remuneração declarada for menor do que a estimada, a diferença gera INSS a pagar, lançado por uma DCTFWeb específica de aferição de obras. Com tudo regular, o Sero emite a certidão da obra, que é exigida no cartório para averbar a construção no registro do imóvel.
A norma prevê redução no cálculo em casos como o uso de pré-moldados e regras próprias para situações como obra de pessoa física e reforma, que precisam ser conferidas caso a caso. O ponto que mais pega de surpresa: notas de mão de obra e folha não vinculadas ao CNO da obra não entram na conta e viram diferença a pagar.
Construtora pode ser do Simples Nacional
Pode. A construção de imóveis e as obras de engenharia em geral, inclusive por subempreitada, estão no Anexo IV do Simples Nacional, pela lei do regime. O Anexo IV começa em 4,5% na primeira faixa.
A diferença do Anexo IV é que o INSS patronal não está incluído no DAS. A construtora do Simples recolhe à parte os 20% sobre a folha e o pró-labore, mais o RAT, que é a contribuição para o seguro de acidente de trabalho. As contribuições a terceiros, como Sistema S e salário-educação, continuam dispensadas para quem é do Simples, como detalha o post sobre o custo do funcionário.
A incorporação imobiliária não pode ser do Simples. A lei do regime veda a opção para quem se dedica ao loteamento e à incorporação de imóveis. Por isso é comum ver incorporadoras no Lucro Presumido ou no Lucro Real, com a obra contratada de uma construtora.
Quando o contratante retém 11% ou 3,5% de INSS
O contratante retém 11% do valor bruto da nota fiscal quando contrata serviço de construção civil mediante cessão de mão de obra ou empreitada parcial, inclusive subempreitada, conforme a lei orgânica da Previdência. O valor retido é recolhido pelo contratante em nome da construtora e depois abatido do INSS que ela deve sobre a folha. Materiais e equipamentos discriminados na nota podem ser excluídos da base, dentro dos limites mínimos da instrução normativa.
Na empreitada total, em que a construtora assume a obra inteira, não há retenção. Nesse caso, a regra é outra: o contratante responde solidariamente pelo INSS da obra.
A construtora do Simples no Anexo IV também sofre essa retenção, pela instrução normativa previdenciária da Receita de 2022. Empresas do Simples tributadas nos Anexos III e V não sofrem.
Quando a construtora está na desoneração da folha, que é a CPRB, contribuição calculada sobre a receita, a lei da CPRB fixa a retenção em 3,5%. A lei de setembro de 2024 está encerrando a desoneração aos poucos: em 2026 a CPRB é cobrada a 60% da alíquota cheia e a folha paga 50% da alíquota normal, e em 2027 a proporção muda de novo, até a folha cheia em 2028. Quem ainda está na CPRB nesse período segue com a retenção reduzida prevista na lei, e vale conferir com o contador o tratamento exato em cada ano da transição.
Um erro comum é esquecer que a retenção pode ser maior do que o INSS devido no mês. Uma construtora com pouca folha e notas altas acumula saldo a seu favor, que pode ser compensado ou pedido de volta, mas só se a retenção estiver destacada na nota e declarada corretamente na EFD-Reinf e na DCTFWeb, como explica o post sobre eSocial e EFD-Reinf.
Quais percentuais a construção civil usa no Lucro Presumido
Depende do tipo de contrato. Na empreitada com fornecimento de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra, a base presumida é de 8% da receita para o IRPJ e de 12% para a CSLL, conforme a instrução normativa da Receita que consolida o IRPJ e a CSLL. Na empreitada só de mão de obra, ou com fornecimento parcial de materiais, a base é de 32% para os dois.
Sobre essas bases, o IRPJ é de 15%, com adicional de 10% sobre o que passar de R$ 60.000,00 de base no trimestre, e a CSLL é de 9%. PIS e Cofins são cumulativos, a 0,65% e 3% da receita.
Em 2026 entrou em vigor a lei complementar de dezembro de 2025 que aumenta em 10% os percentuais de presunção sobre a parcela da receita que passar de R$ 5 milhões por ano, ou R$ 1,25 milhão por trimestre. Na empreitada total, por exemplo, os 8% passam a 8,8% sobre esse excesso. A construtora que fatura acima desse valor precisa conferir o cálculo trimestre a trimestre, como mostra o post sobre o Lucro Presumido.
O que é o RET da incorporação
O RET, Regime Especial de Tributação, é uma forma de pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins criada pela lei do patrimônio de afetação, de 2004, para incorporações. A incorporadora paga 4% sobre as receitas daquele empreendimento, numa guia só.
Para usar o RET, o empreendimento precisa estar submetido ao patrimônio de afetação, que separa o terreno, a obra e o dinheiro daquele projeto do resto da empresa, com contabilidade própria. A opção é feita por empreendimento, e a incorporadora pode ter uma obra no RET e outra fora dele.
Como funciona o ISS na construção civil
O ISS da execução de obra é devido no município onde a obra está, e não onde fica a sede da construtora. A lei complementar do ISS faz essa exceção para a execução de obras de construção civil por empreitada ou subempreitada e para outros serviços ligados à obra.
A mesma lei permite deduzir da base do ISS o valor dos materiais fornecidos pelo prestador nesses serviços, e o Supremo Tribunal Federal confirmou que essa dedução é constitucional. Como e quanto se deduz é definido por cada município: alguns exigem a comprovação por notas de compra, outros aplicam um percentual fixo. A alíquota vai de 2% a 5%, também conforme a lei local, como explica o post sobre ISS e ISSQN.
Para a construtora do Simples, o ISS está dentro do DAS, mas o município da obra pode exigir retenção pelo tomador. Por isso a nota precisa indicar corretamente o local da prestação.
Como fica a conta num exemplo prático
Vamos supor uma construtora com empreitada total, com materiais fornecidos por ela, que fatura R$ 100.000,00 por mês, R$ 1.200.000,00 nos últimos 12 meses, e tem folha de R$ 30.000,00 por mês. Os números são hipotéticos e arredondados.
No Simples Nacional, Anexo IV, quarta faixa, a alíquota efetiva é R$ 1.200.000,00 vezes 14% menos R$ 39.780,00, dividido por R$ 1.200.000,00, igual a 10,685%. O DAS do mês é de R$ 10.685,00. Fora do DAS, a construtora paga o INSS patronal de 20% sobre a folha, R$ 6.000,00, mais o RAT. Como o contrato é de empreitada total, não há retenção de INSS na nota. Se o mesmo serviço fosse uma subempreitada, o contratante reteria 11% sobre o valor da nota, até R$ 11.000,00 em R$ 100.000,00, com a exclusão dos materiais discriminados que a norma permitir, e esse valor seria abatido do INSS da folha do mês, inclusive da parte descontada dos empregados. Se a retenção fosse maior do que o INSS devido, sobraria saldo a compensar.
No Lucro Presumido, com as bases de 8% e 12%, o IRPJ do mês fica em R$ 1.200,00, a CSLL em R$ 1.080,00, o PIS em R$ 650,00 e a Cofins em R$ 3.000,00, somando R$ 5.930,00 de tributos federais sobre a receita. A esse valor somam-se o ISS do município da obra, com a dedução de materiais que a lei local permitir, e o INSS da folha com RAT e terceiros, ou a CPRB, para quem optar.
| Regime | Tributos sobre a receita no mês | O que fica fora |
|---|---|---|
| Simples Nacional, Anexo IV | R$ 10.685,00 de DAS | INSS patronal de 20% mais RAT sobre a folha |
| Lucro Presumido (8% e 12%) | R$ 5.930,00 de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins | ISS da obra, INSS da folha com RAT e terceiros ou CPRB |
A comparação só fecha com o ISS do município e a folha reais de cada obra. Em construtoras com muita mão de obra própria, o INSS da folha fora do DAS pesa bastante no Anexo IV; em obras com muito material, a base reduzida do Presumido e a dedução de materiais no ISS costumam ajudar.
Quando vale a pena chamar um contador
Antes da primeira obra, para definir o regime, o tipo de contrato e quem será o responsável pelo CNO. Durante a obra, para vincular folha, notas e retenções ao CNO certo. E no fim, antes de pedir a certidão, para conferir no Sero se a remuneração declarada cobre a estimada.
No atendimento do nosso escritório em Campinas, e dos clientes que acompanhamos em todo o Brasil, o que mais vemos travar a averbação é a folha de uma obra declarada no CNPJ da construtora, sem vínculo com o CNO, o que gera INSS em duplicidade no Sero. É esse o trabalho da nossa contabilidade para construtoras e incorporadoras. Se quer chegar ao fim da obra sem surpresa na certidão, fale com a RRT pelo WhatsApp.
Perguntas frequentes sobre contabilidade para construção civil
Qual o prazo para inscrever a obra no CNO?
Até 30 dias contados do início das atividades de construção, pelo responsável pela obra. Na empreitada total, o responsável é a construtora contratada.
Construtora do Simples paga INSS patronal fora do DAS?
Paga. A construção de imóveis é tributada no Anexo IV, em que o INSS patronal de 20% sobre folha e pró-labore, mais o RAT, é recolhido à parte. As contribuições a terceiros continuam dispensadas.
Toda nota de construtora sofre retenção de 11% de INSS?
Não. Sofre quando o serviço é prestado por cessão de mão de obra ou empreitada parcial, inclusive subempreitada, também por empresa do Simples no Anexo IV. Na empreitada total não há retenção. Para a construtora na CPRB, a lei fixa a retenção em 3,5%.
Qual o percentual do Lucro Presumido na construção civil?
Na empreitada com fornecimento de todos os materiais, 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. Só com mão de obra ou com materiais parciais, 32% para os dois. Sobre a receita acima de R$ 5 milhões por ano, a lei complementar de 2025 aumenta esses percentuais em 10%.
Onde a construtora paga o ISS da obra?
No município onde a obra está localizada, para a execução de obra por empreitada ou subempreitada. A lei federal permite deduzir os materiais fornecidos pelo prestador, e cada município define como.
Incorporadora pode ser do Simples Nacional?
Não. A lei do Simples veda o regime para quem se dedica ao loteamento e à incorporação de imóveis. A incorporadora pode usar o RET, com 4% sobre as receitas do empreendimento com patrimônio de afetação.
Quanto a construtora na CPRB paga em 2026?
Pela regra de transição da Lei 14.973/2024, em 2026 a construtora que optou pela CPRB paga 60% da alíquota de 4,5% sobre a receita bruta, ou seja, 2,7%, mais 50% da contribuição patronal sobre a folha e o pró-labore, que fica em 10% no lugar de 20%. O 13º salário não entra nessa parcela sobre a folha durante a transição, e a partir de 2028 a folha volta a ser cheia.
Quer chegar ao fim da obra sem surpresa na certidão?
A RRT Contabilidade fica em Campinas, atende clientes de todo o Brasil e cuida do CNO, do INSS da obra, das retenções, do ISS e do regime tributário de construtoras e incorporadoras. Manda os dados das obras em andamento: falar com a RRT no WhatsApp.
