O Imposto de Renda na venda de imóvel incide sobre o lucro da operação, chamado de ganho de capital, e não sobre o valor total recebido. A alíquota começa em 15% e sobe em faixas até 22,5% para ganhos muito altos. Mas existem situações em que a venda é isenta, e a mais conhecida é a do único imóvel vendido por até R$ 440.000,00.
Boa parte das vendas de imóvel residencial pode ficar isenta ou ter o imposto bem reduzido, desde que você conheça as regras antes de assinar. Aqui você vê quando a venda é isenta, como funciona a isenção por comprar outro imóvel em 180 dias, o que são os fatores de redução, um exemplo calculado e qual é o prazo da guia.
Como é calculado o imposto na venda de imóvel?
Sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Quem comprou por R$ 500.000,00 e vendeu por R$ 900.000,00 tem R$ 400.000,00 de ganho, antes das reduções que a lei permite.
O custo de aquisição é o valor declarado no Imposto de Renda, somado às benfeitorias, como reforma e ampliação, desde que informadas na declaração e com comprovante. A corretagem paga por quem vende também reduz o ganho.
Sobre o que sobra, a alíquota é de 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. A cobrança é por fatias: um ganho de R$ 6 milhões paga 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões e 17,5% só sobre o R$ 1 milhão que passou.
Um ponto que pega muita gente: prejuízo na venda de imóvel por pessoa física não pode ser compensado com lucro em outra venda. Cada operação é apurada separadamente.
Quando a venda de imóvel é isenta?
Três situações aparecem com mais frequência. A primeira é a venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único imóvel que você possui, desde que não tenha vendido outro nos últimos cinco anos. Vale para casa, apartamento ou terreno, em zona urbana ou rural. O limite olha o valor da venda, não o lucro: vendeu por R$ 441.000,00, a isenção não se aplica.
A segunda é a compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, detalhada logo abaixo. A terceira isenta totalmente o ganho do imóvel adquirido até 1969, qualquer que seja a valorização.
Como funciona a isenção por comprar outro imóvel em 180 dias?
Fica isento o ganho da pessoa física residente no Brasil que vende um imóvel residencial e, em até 180 dias contados da assinatura do contrato, usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em seu nome. Não há limite de valor.
As regras que mais geram dúvida são estas: o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos; se você usar só parte do dinheiro na nova compra, a isenção é proporcional e o restante do ganho é tributado; a regra vale para permuta e para imóvel na planta ou em construção; não vale para terreno nem para vaga de garagem isolada; e a opção precisa ser informada no programa de ganho de capital.
Existe uma controvérsia importante. A Receita Federal entende que a isenção não se aplica quando o dinheiro da venda é usado para quitar o financiamento de um imóvel que você já tinha. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu em sentido contrário em alguns casos. A postura conservadora é seguir a regra da Receita e, para usar o entendimento do tribunal, avaliar antes com advogado tributarista e contador, sabendo que a discussão pode acabar na Justiça.
Se as condições não forem cumpridas, o imposto passa a ser cobrado com juros e multa desde o mês seguinte ao recebimento, como se a isenção nunca tivesse existido.
O que são os fatores de redução do ganho de capital?
São descontos previstos em lei que diminuem o ganho tributável conforme o tempo em que você teve o imóvel. Existem para compensar, em parte, a valorização que vem só da inflação.
Para imóveis comprados entre 1970 e 1988 existe um percentual fixo de redução pelo ano de aquisição, que começa em 95% para 1970 e cai cinco pontos por ano até 5% para 1988. Imóveis comprados até 1969 têm redução total, o que equivale à isenção.
Além disso, dois fatores valem para imóveis de pessoa física residente. O primeiro corrige o período entre a compra, ou janeiro de 1996 para imóveis mais antigos, e novembro de 2005. O segundo vale de dezembro de 2005, ou do mês da compra se for posterior, até o mês da venda. Os dois se aplicam em sequência sobre o ganho, e o programa da Receita faz a conta. O efeito é grande: em dez anos, o segundo fator reduz o ganho tributável em pouco mais de um terço.
Quanto de imposto se paga na venda de um apartamento?
Veja um caso. Paula comprou um apartamento em Campinas em março de 2016 por R$ 500.000,00 e vendeu em agosto de 2026 por R$ 900.000,00. Ela tem outros imóveis, então não se encaixa na isenção dos R$ 440.000,00, e não houve benfeitoria declarada nem corretagem paga por ela.
Sem nenhuma redução, o ganho seria de R$ 400.000,00 e o imposto de R$ 60.000,00. Com o fator de redução do período, que são 125 meses entre a compra e a venda, o ganho tributável cai para cerca de R$ 258.000,00 e o imposto fica perto de R$ 38.700,00.
Agora suponha que Paula compre outro apartamento residencial em 150 dias, usando R$ 600.000,00 dos R$ 900.000,00 da venda. Ela aplicou dois terços do valor, então dois terços do ganho ficam isentos e sobra um terço do imposto, perto de R$ 12.900,00. Aplicando os R$ 900.000,00 inteiros na nova compra, o imposto seria zero.
Como declarar e pagar o imposto do ganho de capital?
Comece reunindo os documentos: escritura ou contrato de compra, contrato de venda, comprovantes de benfeitoria e de corretagem e as declarações em que o imóvel aparece. Depois preencha o programa de apuração de ganhos de capital da Receita Federal, que calcula os fatores de redução e registra a opção pelas isenções.
Pague a guia no prazo: o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Numa venda em agosto, o prazo vai até o fim de setembro. No ano seguinte, os dados do programa são importados para a declaração anual, mesmo quando a venda foi isenta.
Na venda parcelada, o ganho é apurado como se fosse à vista, mas o imposto é pago na proporção de cada parcela recebida, sempre até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
O que mais vemos no nosso atendimento é quem só descobre o imposto na declaração anual, com a guia já atrasada e o prazo dos 180 dias perdido.
O que mudou com as janelas de atualização do valor de imóveis?
As alíquotas, as isenções e os fatores de redução continuam os mesmos. O que houve foram duas janelas de atualização de valor, que já estão encerradas.
A primeira, em 2024, permitiu atualizar o valor dos imóveis na declaração para o valor de mercado pagando 4% sobre a diferença. Quem aderiu e vende antes de 15 anos da atualização só aproveita uma parte da diferença no custo, conforme uma tabela crescente por tempo de permanência.
A segunda, com prazo encerrado em fevereiro de 2026, também com 4% para pessoa física, tem regra mais favorável: a carência é de cinco anos, e não de quinze. A venda dentro desses cinco anos desfaz a atualização e o ganho volta a ser calculado sobre a diferença inteira, mas o imposto de 4% já pago é aproveitado integralmente, e não em proporção ao tempo. Se você aderiu a uma das janelas e pensa em vender, faça a conta antes de fechar negócio.
Quando vale a pena chamar um contador?
Antes de assinar a venda. É nesse momento que dá para conferir se o custo declarado está correto, se as benfeitorias foram informadas, se a isenção dos R$ 440.000,00 se aplica e se vale planejar a compra de outro imóvel dentro dos 180 dias.
Também quando o imóvel foi herdado, recebido em doação, comprado antes de 1989, financiado ou vendido a prazo, porque nessas situações o custo e os fatores exigem mais cuidado. A contabilidade em Campinas faz a apuração do ganho, o planejamento das isenções e a emissão da guia.
Perguntas frequentes sobre Imposto de Renda na venda de imóvel
Quem vende o único imóvel paga Imposto de Renda?
Não paga, se a venda for de até R$ 440.000,00 e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Acima desse valor, o ganho é tributado, salvo outra isenção.
Qual o prazo para pagar o imposto sobre a venda?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Na venda parcelada, o prazo vale para cada parcela recebida.
Posso usar o dinheiro da venda para quitar o financiamento de outro imóvel?
A Receita Federal entende que não, quando o imóvel já era seu antes da venda. Há decisões favoráveis ao contribuinte no Superior Tribunal de Justiça, mas a discussão exige análise do caso antes de seguir esse caminho.
Vendi com prejuízo, preciso declarar?
Sim. A operação vai para o programa de ganhos de capital e para a declaração anual, mesmo sem imposto a pagar. O prejuízo não abate ganho de outras vendas.
A isenção dos 180 dias vale para comprar um terreno?
Não. A regra exige imóvel residencial. Terreno e vaga de garagem isolada ficam de fora, mas imóvel na planta ou em construção é aceito.
Atualizei o valor do imóvel na última janela, posso vender agora?
Pode, mas a venda dentro de cinco anos da atualização desfaz os efeitos, e o ganho volta a ser calculado sobre a diferença inteira. Faça a conta antes.
Reforma diminui o imposto da venda?
Diminui, se tiver sido declarada no Imposto de Renda e tiver comprovante. Reforma feita e nunca informada não entra no custo de aquisição.
Faça a conta antes de assinar, não depois
O erro mais caro nessa história não é errar o cálculo: é fazer a conta tarde. Quem descobre o imposto na declaração já perdeu o prazo dos 180 dias, já pagou a guia com multa e não tem mais como planejar nada.
A RRT Contabilidade fica em Campinas, atende clientes de todo o Brasil e faz a simulação do imposto antes da assinatura do contrato, com apuração do ganho, planejamento das isenções e emissão da guia.
Vai vender um imóvel este ano e quer saber quanto sobra de imposto?
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