Imposto de Renda na Venda de Imóvel

Como Declarar, Evitar Erros e Reduzir a Tributação em 2025

O Imposto de renda na venda de imovel é um dos assuntos mais importantes para quem está planejando vender seu patrimônio em 2025. O imposto de renda na venda de imovel precisa ser calculado corretamente, declarado com atenção e, sempre que possível, otimizado. Ao ignorar o imposto de renda na venda de imovel, o contribuinte corre sérios riscos de cair na malha fina.

Por outro lado, entender como funciona o imposto de renda na venda de imovel pode garantir uma economia real. Na prática, o imposto de renda na venda de imovel envolve diferentes variáveis, desde o valor de aquisição até o custo de benfeitorias. Muitos não sabem que o imposto de renda na venda de imovel pode ser reduzido por meio de isenções legais.

Com o suporte certo, o imposto de renda na venda de imovel deixa de ser uma dor de cabeça e se transforma em uma oportunidade de planejamento tributário. Em Campinas, onde o mercado imobiliário está em constante valorização, o imposto de renda na venda de imovel tem ganhado destaque nos atendimentos contábeis. Cada detalhe no imposto de renda na venda de imovel importa: o tempo de posse, o destino do valor recebido, o número de imóveis que você possui. E mais: há regras específicas para que o imposto de renda na venda de imovel não precise sequer ser pago. Mas para isso, é essencial saber quando, como e por que o imposto de renda na venda de imovel é aplicado.

O imposto de renda na venda de imovel exige atenção desde a preparação dos documentos até a escolha do código certo no GCAP. Portanto, seja para vender um apartamento, uma casa, um terreno ou um imóvel financiado, o imposto de renda na venda de imovel precisa ser tratado com seriedade — e sempre com apoio técnico especializado.

Como Funciona o Imposto de Renda na Venda de Imóvel em 2025?

A legislação vigente considera como ganho de capital a diferença positiva entre o valor de aquisição do imóvel e o valor da sua venda. Sobre esse ganho, incide o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Tabela Progressiva do Ganho de Capital (Lei nº 13.259/2016)

A apuração do imposto deve ser feita utilizando o programa GCAP 2024, e o imposto deve ser recolhido por DARF com o código 4600 até o último dia útil do mês subsequente ao da venda, conforme a IN RFB nº 2.255/2025.

O Que É Ganho de Capital?

Ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, incluindo benfeitorias, corretagem e taxas legais.

Exemplo:

• Valor de venda: R$ 500.000
• Valor de aquisição: R$ 250.000
• Benfeitorias: R$ 50.000
• Despesas com corretagem e escritura: R$ 10.000
• Ganho de capital: R$ 190.000
• IR (15%): R$ 28.500

Quando Há Isenção de Imposto?

1. Imóvel único até R$ 440.000

Isenção prevista no art. 23 da Lei nº 9.250/1995:

• Imóvel único do contribuinte;
• Valor de venda de até R$ 440.000;
• O contribuinte não pode ter realizado outra venda com isenção nos últimos 5 anos.

2. Reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial

• O novo imóvel deve ser adquirido em até 180 dias contados a partir da venda;
• A isenção é proporcional ao valor reaplicado.

3. Imóveis adquiridos até 1969

• Isenção total de IR sobre o ganho de capital.

4. Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988

• Redução parcial do imposto de acordo com tabela regressiva da Receita Federal.
  
  

O Que é o GCAP?

O GCAP (Programa Ganhos de Capital) é o software da Receita Federal para apuração do ganho de capital. O contribuinte deve informar:

• Tipo de bem (imóvel);
• Data de aquisição e de venda;
• Valor de aquisição atualizado;
• Benfeitorias (com documentação);
• Custos de intermediação (corretagem);
• Impostos e taxas pagas (ITBI, escritura, registro);
• Valor da venda e forma de recebimento (à vista ou parcelado).

Mesmo transações isentas devem ser registradas no GCAP e posteriormente importadas para o programa da Declaração de IRPF 2025.

Como Reduzir o IR 2025 com Planejamento?

Como reduzir o imposto de renda legalmente:

• Comprove benfeitorias com notas fiscais e recibos;
• Aproveite fatores de redução para imóveis antigos;
• Faça reinvestimento no prazo legal de 180 dias;
• Avalie a criação de uma holding familiar para planejamento sucessório;
• Utilize sempre o GCAP para apuração correta.

Documentos que Devem Ser Guardados

• Contrato de compra e venda;
• Escritura pública ou matrícula do imóvel;
• Notas fiscais de reforma ou construção;
• Comprovantes de pagamento de ITBI, escritura e registro;
• Comprovantes de pagamento do IR (DARF com código 4600).

Obrigatoriedade de Declaração

Segundo a IN RFB nº 2.255/2025, toda pessoa que obteve ganho de capital em 2024 deve apresentar a Declaração de Ajuste Anual em 2025, ainda que não se enquadre em outras regras de obrigatoriedade.

Aspectos Técnicos Avançados do Imposto de Renda na Venda de Imóvel

Venda Parcelada: Como Funciona o IR em Cada Parcela Recebida

No caso de venda parcelada de imóveis, o imposto de renda na venda de imovel sobre o ganho de capital deve ser pago à medida que as parcelas são recebidas, seguindo o regime de caixa. Para cada parcela recebida, o contribuinte deve:

1. Registrar o recebimento no programa GCAP (Ganho de Capital);
2. Calcular o imposto proporcional ao valor recebido;
3. Recolher o imposto até o último dia útil do mês seguinte, usando o DARF com código 4600.

A alíquota aplicada depende do valor total do ganho de capital:

• 15% até R$ 5 milhões;
• 17,5% entre R$ 5.000.000,01 e R$ 10 milhões;
• 20% entre R$ 10.000.000,01 e R$ 30 milhões;
• 22,5% acima de R$ 30 milhões.

O imposto sobre o ganho de capital é definitivo e não compensável na Declaração de Ajuste Anual. Cada parcela recebida gera uma obrigação tributária própria, e o não cumprimento pode resultar em multas e juros.

Reinvestimento Parcial: Tributação Proporcional ao Valor Não Reaplicado

Quando há reinvestimento parcial do valor obtido na venda de um imóvel residencial em outro imóvel residencial no Brasil, a isenção do imposto de renda na venda de imovel será proporcional ao valor reinvestido, conforme a IN RFB N° 2.255/2025:

1. O prazo para reinvestimento é de 180 dias contados da celebração do contrato de venda;
2. Se reinvestir apenas parte do valor, o imposto incidirá proporcionalmente sobre a parcela não aplicada;
3. A isenção aplica-se apenas à parcela empregada em imóveis residenciais;
4. O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.

Caso não sejam atendidas essas condições, o contribuinte estará sujeito ao imposto, acrescido de juros de mora (desde o segundo mês após o recebimento) e multa de mora ou de ofício, se ultrapassado o prazo de 180 dias.

Usufruto e Doação: Diferenças na Incidência do IR

Doação com reserva de usufruto:

1. Não há incidência de IR, pois não se configura ganho de capital.
2. Deve ser informada na ficha “Bens e Direitos” da declaração.
3. Se houver valor atribuído ao usufruto, deve ser declarado proporcionalmente.

Alienação com usufruto:

1. O valor total da venda, incluindo o usufruto, entra no cálculo do IR.
2. Quando usufrutuário e nu-proprietário vendem juntos, o ganho de capital deve ser apurado por cada um, proporcionalmente.

A distinção entre doação (transmissão não onerosa) e venda (transmissão onerosa) é fundamental. Mesmo sem IR, a doação pode gerar ITCMD, que é estadual.

Valor Venal x Valor de Mercado: Qual Base Usar no Cálculo do IR

A Receita Federal considera o valor de mercado da transação como base para cálculo do ganho de capital, e não o valor venal utilizado para IPTU ou ITBI.

1. O ganho é a diferença entre valor de alienação (negociado) e custo de aquisição atualizado;
2. Declarar valor inferior ao real pode configurar omissão de receita e resultar em arbitramento de valor e penalidades;
3. Em fiscalização, o contribuinte deve apresentar laudos técnicos, contratos, transferências bancárias e outros documentos;
4. Riscos incluem multas de até 150% sobre o imposto devido e juros pela Selic.
   

Erros Frequentes e Retificação da Declaração

A retificação da declaração do imposto de renda na venda de imovel é permitida dentro do prazo decadencial de cinco anos, conforme art. 9º da IN RFB nº 2.255/2025.

1. Necessário informar o número do recibo da última declaração;
2. Após o prazo de entrega (30.05.2025), não é permitido alterar a forma de tributação escolhida;
3. Declarações elaboradas pelo PGD não podem ser retificadas via “Meu Imposto de Renda”.

Erros comuns:

• Informar valor de aquisição incorreto;
• Omitir benfeitorias comprovadas;
• Não importar dados do GCAP;
• Falhas na descrição do bem.
  
  

Herança e Partilha: Como Declarar o Ganho de Capital

1. O custo de aquisição do imóvel herdado é o valor do inventário ou espólio final;
2. Imóveis herdados adquiridos até 1969 têm isenção total;
3. O IR não incide no recebimento da herança, apenas na venda posterior;
4. Se a venda ocorre antes da escritura definitiva, o inventariante deve apurar o ganho de capital em nome do espólio.
   
   

Copropriedade: Apuração Proporcional por Frações Ideais

1. Cada titular apura individualmente o imposto de renda na venda de imovel;
2. Documentos necessários incluem escritura com frações, contrato de venda e comprovantes de benfeitorias;
3. É possível aplicar isenções individualmente, como o limite de R$ 35.000 ou o imóvel único até R$ 440.000 por titular;
4. No GCAP, cada coproprietário declara apenas sua fração ideal.
   
   

Imóveis Antigos: Isenções e Reduções por Tempo de Aquisição

1. Imóveis adquiridos até 1969 são isentos;
2. Aquisições entre 1969 e 1988 têm redução progressiva:
   • 1970: 95%; 1975: 70%; 1980: 45%; 1985: 20%; 1988: 5%
3. Redutores FR1 e FR2 aplicam-se a imóveis anteriores a nov/2005;
4. Benfeitorias posteriores não têm o mesmo redutor e devem ser documentadas.
   
   

Cláusula de Reversão: Impacto Fiscal em Doações com Retorno

1. Trata-se de doação com cláusula de reversão, não venda;
2. Em reversão, o bem retorna ao doador com o mesmo custo de aquisição;
3. Se o donatário vender antes da reversão, o ganho pode ser apurado com custo zero;
4. Documentação essencial: escritura com cláusula, registro de averbação, comprovação de cumprimento da cláusula.
   
   

Holding Patrimonial: Tributação no IRPJ e CSLL

1. Lucro Real: dedução do custo contábil; Lucro Presumido: presunção de 8% IRPJ e 12% CSLL;
2. IRPJ: 15% + 10% adicional sobre lucros mensais superiores a R$ 20.000;
3. CSLL: 9%; PIS/COFINS variam conforme atividade;
4. Vantagens: depreciação, sucessão facilitada, uso de prejuízo fiscal;
5. Lucros distribuídos são isentos na PF;
6. A DIRPF 2025 inclui códigos específicos para participação em holdings.
   
   

Aumento da Fiscalização em Campinas e Região

1. Aumento nas transações imobiliárias em Campinas;
2. Receita usa DOI (cartórios), e-Financeira (bancos), DIMOB (imobiliárias);
3. Multas: 20% por omissão, 150% em sonegação, juros pela Selic;
4. Prazo de fiscalização: 5 anos;
5. Regularização espontânea pode evitar penalidades.
   
   

Alienação Parcial de Imóvel: Como Declarar Corretamente

1. Apuração proporcional sobre a fração vendida;
2. GCAP: indicar alienação parcial e percentual correspondente;
3. Declaração de bens deve refletir o novo valor remanescente;
4. Documentos: escritura com fração, memorial, averbações.
   
   

Isenções Devem Ser Declaradas

1. Todas as isenções devem ser registradas no GCAP:
   • Imóvel único até R$ 440.000;
   • Imóveis até R$ 35.000/mês;
   • Aquisição anterior a 1969;
   • Reinvestimento total ou parcial;
2. Importar para o IRPF após gerar comprovante de isenção;
3. Declaração até o último dia útil do mês seguinte à venda.
   
   

O Que Não Pode Faltar

1. Escritura de compra e venda original;
2. ITBI, registros, notas fiscais de benfeitorias;
3. Comprovantes bancários da transação;
4. Declarações anteriores para histórico do bem;
5. Guardar documentos por, no mínimo, 5 anos;
6. Apoio técnico de contador especializado ou tributarista.
   
   

Como a estrutura do planejamento sucessório e estratégias jurídico-tributárias impacta o imposto de renda na venda de imovel

Quando se trata de patrimônio imobiliário, estruturar o planejamento sucessório é fundamental para evitar conflitos, reduzir encargos e preservar o valor dos bens. O imposto de renda na venda de imovel pode ser sensivelmente impactado conforme a forma como a sucessão é organizada. Por exemplo, ao transferir a propriedade por meio de uma holding familiar, o contribuinte pode evitar a incidência direta do imposto de renda na venda de imovel ao controlar a operação pela venda de quotas e não do bem em si.

É importante esclarecer que, conforme o art. 21 da Lei n° 8.981/95, o imposto sobre ganho de capital para pessoas físicas varia entre 15% e 22,5%, conforme o valor do ganho. A integralização de imóveis em uma holding pode ser feita pelo valor histórico sem tributação imediata, mas na venda de quotas da holding que detenha imóveis, o ganho de capital também será tributado. A Receita pode aplicar o princípio da substância sobre a forma e desconsiderar operações feitas apenas para reduzir o imposto.

A Instrução Normativa RFB N° 2.255/2025 determina como obrigatória a declaração para quem obteve ganho de capital na alienação de bens, independentemente do valor.

Holding familiar: estratégia para redução tributária

Essa estruturação é ainda mais estratégica quando se trata de imóveis de alto valor ou múltiplas propriedades. O imposto de renda na venda de imovel, nesses casos, tende a ser elevado, mas a correta apuração contábil e a escolha de regimes como Lucro Real podem permitir a utilização de deduções, amortizações e aproveitamento de prejuízos fiscais.

A holding pode optar pelo Lucro Real, Presumido ou Simples Nacional, sendo que no Lucro Real é possível deduzir despesas operacionais e depreciação dos imóveis (4% ao ano). Contudo, é essencial haver propósito negocial legítimo — somente a economia tributária não justifica a estrutura.

Cláusulas protetivas em doações: como influenciam o IR

Além disso, o imposto de renda na venda de imovel pode ser mitigado por doações em vida com cláusulas específicas — como reversão, inalienabilidade ou incomunicabilidade — que ajudam a proteger o patrimônio e a evitar disputas futuras. Cada cláusula impacta o momento e a forma de apuração do imposto de renda na venda de imovel, e isso deve ser avaliado com cautela.

Na doação com reserva de usufruto, o doador mantém o direito ao uso e rendimentos do bem. O ganho de capital será calculado:

• Para o nu-proprietário, com base no valor declarado pelo doador;
• Para o usufrutuário, sobre o valor do usufruto, se alienado.

Essas cláusulas não eliminam o imposto de renda, mas podem postergar sua incidência. A operação deve ser declarada corretamente por ambas as partes para evitar malha fina.

Permuta de imóveis: quando há ou não incidência de IR

No caso de venda com permuta sem recebimento de torna (diferença em dinheiro), o imposto de renda na venda de imovel é isento, desde que a permuta seja de imóveis de mesma natureza. O imóvel recebido herda o custo e a data de aquisição do bem anterior. Documentar e declarar corretamente no GCAP e IRPF é fundamental.

Quando há recebimento de torna na permuta, essa diferença é tributada como ganho de capital. Ou seja, o imposto de renda na venda de imovel recairá apenas sobre a parcela financeira recebida, sendo apurada no GCAP e recolhida até o último dia útil do mês seguinte.

Dação em pagamento: cuidados com a tributação

O imposto de renda na venda de imovel também deve ser observado em operações como dação em pagamento. Nesse caso, o contribuinte transfere o imóvel para quitar uma dívida. O valor da dívida quitada é considerado como valor de alienação. O imposto incide sobre a diferença entre este valor e o custo de aquisição. O recolhimento é obrigatório até o mês seguinte via DARF (código 4600).

Venda de quotas de SPEs: o que diz a Receita Federal

Em contextos empresariais, muitos optam por constituir SPEs (Sociedades de Propósito Específico) para centralizar a propriedade de empreendimentos imobiliários. Ao vender as quotas da SPE, busca-se evitar o imposto de renda na venda de imovel diretamente. No entanto, a Receita pode desconsiderar essa operação caso identifique simulação ou falta de substância econômica.

A SPE deve ter existência efetiva e não apenas formal. Sua constituição recente ou ausência de operações pode ser indício de planejamento artificial. O contribuinte está obrigado a declarar ganhos de capital na venda de quotas, conforme a IN RFB N° 2.255/2025.

Atualização de valor com alíquota reduzida: uma estratégia legal

Outro ponto importante diz respeito à atualização de valor de imóveis declarados. Conforme autorizado pela Lei nº 14.973/2024, o contribuinte pôde atualizar o valor do imóvel em sua declaração de bens, pagando um imposto com alíquota reduzida de 4%. O pagamento deveria ter sido feito até 16/12/2024, com código 6456.

Esse valor atualizado passa a ser o novo custo de aquisição, reduzindo o imposto de renda na venda de imovel em operações futuras. Há, contudo, restrições para o uso desse valor em alienações feitas nos 36 meses seguintes, com aplicação progressiva conforme o tempo decorrido.

Venda de imóvel financiado: como declarar corretamente

Ao vender imóveis financiados, o imposto de renda na venda de imovel deve ser calculado considerando o valor efetivamente recebido pelo vendedor e o saldo devedor assumido ou quitado pelo comprador. O saldo devedor integra o valor de alienação. O contribuinte deve informar corretamente no GCAP e recolher o imposto, se devido, até o último dia útil do mês seguinte.

Inventário e herança: responsabilidade do espólio

Se o imóvel é vendido durante o processo de partilha, o imposto de renda na venda de imovel é de responsabilidade do espólio. O inventariante deve apurar o ganho de capital, gerar o DARF e declarar na ficha apropriada. O não pagamento impede a finalização do inventário judicial ou extrajudicial.

Herdeiros e ganho proporcional: regras de isenção

Vendas conjuntas entre herdeiros devem ser calculadas individualmente. Cada um deve apurar seu ganho proporcional, e pode aplicar isenções como:

• Venda de único imóvel até R$ 440 mil
• Imóveis herdados adquiridos até 1969
• Reinvestimento em outro imóvel em até 180 dias

Mesmo com isenção, a operação deve ser registrada no GCAP e transferida à declaração do IR.

Integralização de capital com imóvel: riscos e oportunidades

Na integralização de imóvel com valor superior ao declarado, incide imposto sobre ganho de capital conforme IN RFB nº 1.500/2014. O valor do bem integralizado deve ser compatível com laudos técnicos. O ganho será apurado pela diferença entre o valor de mercado e o constante na declaração do sócio.

Se a empresa alienar o imóvel futuramente, a base será o valor integralizado. O contribuinte precisa observar o risco de autuação por sub ou superavaliação do bem.

Linha do tempo patrimonial: sua melhor defesa fiscal

Para evitar surpresas fiscais, o contribuinte deve manter uma linha do tempo completa dos eventos que envolvem o imóvel. Desde sua aquisição até a venda, com todos os documentos comprobatórios: escritura, ITBI, benfeitorias, laudos, recibos e comprovantes bancários.

Essa documentação fundamenta a apuração do imposto de renda na venda de imovel e resguarda o contribuinte em fiscalizações e futuras declarações.

Conclusão: transforme o IR em oportunidade, não obstáculo

O imposto de renda na venda de imovel não precisa ser um obstáculo. Com a assessoria correta, é possível transformá-lo em uma oportunidade de economia legítima. Planejar com antecedência, declarar corretamente e utilizar todos os benefícios legais garantem tranquilidade e segurança fiscal.

A IN RFB N° 2.255/2025 determina que qualquer contribuinte que obteve ganho de capital em 2024 está obrigado à declaração, mesmo que isento do pagamento.

Na RRT Contabilidade Campinas, atendemos pessoas físicas e jurídicas que precisam de suporte completo em apuração, declaração e planejamento de imposto de renda na venda de imovel. Nosso foco é garantir que cada cliente tenha segurança, economia e tranquilidade.

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